Fundos de pensão de estatais investem mais em shoppings.

Fundos de pensão de estatais investem mais em shoppings
Vera Saavedra Durão e Fernando Travaglini
25/09/2007 Jornal Valor

Fundos de pensão das estatais e de empresas privadas estão com estratégias diferentes para o mercado de shoppings centers. Depois de um período de desinvestimento em ativos imobiliários, os grandes fundos de pensão ligados a estatais voltaram a demonstrar interesse, em comprar participações em shopping centers. Enquanto Previ, o fundos dos funcionários do Banco do Brasil, e Funcef, dos empregados da Caixa Econômica Federal, estão investindo um total de quase R$ 2,5 bilhões nesse mercado, os fundos privados, como o Valia, da Companhia Vale do Rio Doce, estão vendendo esse tipo de ativo, aproveitando o bom momento do setor imobiliário que elevou seus preços.

Detentora de 15 shoppings centers onde tem participação direta, a Previ, o maior fundo de pensão do país, com patrimônio de R$ 117 bilhões, é hoje o segundo maior investidor em shoppings, somando 511.069 metros quadrados, logo atrás da BR Malls, com 759,9 mil metros quadrados destes ativos.

Os investimentos da Previ em shoppings somam R$ 838 milhões, representando 28,59% de seus negócios imobiliários, que chegam a R$ 2,9 bilhões. A rentabilidade da carteira de shoppings da fundação entre janeiro de 2003 a agosto de 2007 alcançou 211,6%, contra um CDI (Certificado de Depósito Interbancário) de 111,87% e um índice atuarial de 71,54%, como informou ao Valor Renato Chaves, diretor de participações da Previ.

Apesar de ter vendido integralmente três participações - uma no shopping Riomar, em Aracaju (SE), outra no Iguatemi, no Rio e no Neumarkt, de Blumenau ( SC) - , a Previ não tem como estratégia sair do setor. A fundação dos funcionários do BB está apoiando vários processos de revitalização de alguns destes estabelecimentos comerciais, como Barra Shopping (RJ), Morumbi (SP), Ponteio Lar (BH-MG), Parkshopping (DF) e Curitiba, o que significa na prática um aumento do volume de investimentos no setor.

"Não estamos avaliando novos empreendimentos pois privilegiamos a consolidação dos atuais. Mas, a rentabilidade observada neste negócio confirma a qualidade da nossa carteira", disse o diretor da Previ.

A Funcef, por sua vez, recentemente retomou os investimentos e já está em negociação com shoppings em Cabo Frio (RJ), Macapá e no interior de São Paulo. Um investimento em Brasília já está praticamente fechado, em fase de "due diligence", diz o diretor de investimentos da entidade, Jorge Arraes.

Ele observa que ainda existe um espaço para aumentar a carteira imobiliária e que se trata de um ótimo investimento. "Acreditamos no segmento. Além da rentabilidade, temos o patrimônio", afirma, ressaltando a importância de o fundo participar diretamente na gestão dos shoppings.

De fato, os ganhos têm sido expressivos. No ano passado, a rentabilidade atrelada a shopping centers foi de 22% e já superou 8% nos primeiros sete meses deste ano. A meta atuarial do fundo é de 6% ao ano mais a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC).

O fundo de pensão dos funcionários da CEF administra atualmente participação em 14 shoppings, dentre eles o Morumbi e o Paulista, em São Paulo, além de posições em outras cidades, como Belém, no Pará. A carteira da entidade está próxima a R$ 1,6 bilhão, o que corresponde a cerca de 6,5% do patrimônio. "Queremos fechar o ano entre R$ 1,8 bilhão e R$ 1,9 bilhão", diz Arraes.

Em 2004 a direção da Funcef preparou um plano de investimentos para reavaliar os ativos imobiliários e se desfazer dos que não apresentavam bons retornos. Das 19 participações que a fundação tinha, cinco foram vendidas, seja por apresentar rentabilidade baixa ou por impossibilidade de atuar diretamente na gestão. "Às vezes é impossível uma convergência com os sócios", explica Arraes.

A fundação dos funcionários da Vale do Rio Doce, Valia, vendeu as participações que possuía em três shopping centers. O presidente da Associação dos Fundos de Pensão de Empresas Privadas (Apep), Paulo Tolentino, confirma esse desinvestimento nas entidades ligadas a empresas privadas. Ele citou alguns negócios feitos recentemente, como a venda de uma participação em um grande shopping no interior de São Paulo. "A procura dos investidores por participação em shopping está muito grande", diz.

A Petros, fundo de pensão da Petrobras, com um patrimônio de R$ 34,1 bilhões, tem investimento direto em quatro shoppings - Iguatemi de Fortaleza (CE), Shopping Vitória (ES), Shopping Del Rey (BH-MG) e Market Place Shopping Center (SP) - e adquiriu uma fatia do ABC Plaza Shopping, em Santo André (SP), através de Fundo Imobiliário. A fundação não deixou de investir neste segmento, mas optou por fazê-lo através de instrumentos financeiros, como os fundos de investimento imobiliário ou os certificados de recebíveis imobiliários (CRIS).

"Temos dado preferência a estes instrumentos porque você investe num ativo imobiliário mas não está na gestão direta. Tem porta de saída clara no médio e longo prazo", disse Wagner Pinheiro, presidente da Petros. Segundo ele, a Petros não dispõe de equipe suficiente para acompanhar a gestão cotidiana de um shopping.

Há pelo menos cinco anos os fundos vêm retirando os investimentos em ativos imobiliários. Grande parte desse movimento se deve à regulamentação que limitou esse tipo de investimento a apenas 8% da carteira, além de impor restrições a participações em terrenos e incorporações.

Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Complementar (Abrapp), a participação desses ativos está em 3%, cerca de R$ 11,3 bilhões.

Além disso, a criação dos planos de contribuição definida (que exigem precificação constante dos ativos devido à possibilidade de migração dos participantes) forçou a migração de alguns fundos para ativos mais líquidos, explica o consultor da RiskOffice, Fernando Lovisotto.

Segundo ele, de maneira geral esse desinvestimento continua. Além dessas obrigações, os fundos têm aproveitado o bom momento do setor de imóveis, que elevou o o valor dos ativos, principalmente de shopping centers, para vender e embolsar recursos vultosos. "Muitos preferem vender a participação e aumentar a parcela imobiliária via compra de ações de empresas do setor ou títulos securitizados" diz o consultor.

Para Chaves, da Previ, o que falta no setor de shopping centers é uma legislação semelhante à Lei das S/A. Ele vem trabalhando na implementação de normas de governança corporativa no setor de investimentos imobiliários, onde se enquadram os shoppings.

O maior problema nesta área de shoppings , diz Chaves, é a sonegação fiscal pois "ela mexe com a rentabilidade do investidor". Já existe o conceito de auditoria itinerante nas lojas, mas é grande a necessidade de melhorar os mecanismos de prestação de contas destes ativos. "O ideal é ter um padrão de conduta neste mercado."